Peut-on bénéficier du PTZ même si on a déjà un bien ?

Vous êtes propriétaire, mais un heureux événement familial vous pousse à rechercher un logement plus grand ? Une mutation professionnelle vous amène à envisager un nouveau lieu de vie ? Le prêt à taux zéro (PTZ) peut-il être une solution pour vous aider à concrétiser votre projet ? La question mérite d’être posée, car cette aide est avant tout conçue pour faciliter l’accession à la propriété des primo-accédants. Cependant, des exceptions existent, et il est important de les connaître.

La possibilité de bénéficier du PTZ en tant que propriétaire est une situation spécifique, soumise à des conditions rigoureuses et des dérogations clairement définies. Nous allons explorer ensemble les différentes circonstances dans lesquelles un propriétaire peut encore prétendre au PTZ, les critères à satisfaire et les démarches à entreprendre.

Le principe général : L’Interdiction d’être propriétaire de sa résidence principale

Le prêt à taux zéro (PTZ) représente une aide précieuse pour de nombreux foyers désireux d’acquérir leur première résidence principale. Il est donc naturellement réservé en priorité aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la date d’émission de l’offre de prêt. Cette règle fondamentale vise à concentrer l’aide financière sur ceux qui en ont le plus besoin pour accéder à la propriété et devenir ainsi, propriétaires de leur logement.

Cette restriction découle de la volonté gouvernementale de favoriser l’accession à la propriété pour les ménages aux revenus les plus modestes et les primo-accédants. Le PTZ est ainsi conçu comme un dispositif permettant à ces personnes de franchir le cap de l’acquisition immobilière, en leur proposant un financement sans intérêts qui allège leur charge financière. Cette mesure s’inscrit dans une démarche de justice sociale, visant à réduire les inégalités en matière de logement et à favoriser l’accès à la propriété.

Pour illustrer ce principe, imaginons un couple qui vend sa maison en janvier 2023. S’ils souhaitent acquérir un nouveau logement en février 2025, ils ne pourront, en principe, pas bénéficier du PTZ. En effet, la période de deux ans pendant laquelle ils ne doivent pas avoir été propriétaires n’est pas encore révolue. Ils devront patienter jusqu’en janvier 2025 pour potentiellement être éligibles, sous réserve du respect des autres critères d’attribution.

Les exceptions à la règle : quand un propriétaire peut prétendre au PTZ

Bien que le principe général exclue les propriétaires, la législation prévoit des exceptions permettant à certains d’entre eux de bénéficier du PTZ. Ces dérogations se justifient par des situations spécifiques qui rendent l’achat d’un nouveau logement nécessaire, voire inévitable. Elles ont pour objectif de tenir compte des aléas de la vie et de proposer une solution de financement adaptée à ces contextes particuliers. Explorons ces cas où, malgré le fait d’être propriétaire, l’accès au PTZ reste possible.

Mobilité professionnelle : un nouveau départ facilité

La mobilité professionnelle est l’une des exceptions les plus fréquentes. Elle concerne les personnes contraintes de changer de lieu de résidence pour des raisons professionnelles, suite à une mutation, une embauche ou la création d’une activité indépendante. Les conditions précises varient, mais impliquent généralement une distance minimale entre l’ancien domicile et le nouveau lieu de travail, souvent supérieure à 70 km ou impliquant un temps de trajet de plus de 1h15. Le type de contrat de travail (CDI, CDD, intérim…) et la durée de la mobilité peuvent également être considérés. Le PTZ mobilité professionnelle peut ainsi être un allié pour démarrer une nouvelle vie professionnelle.

• Distance minimale entre l’ancien domicile et le nouveau lieu de travail : généralement > 70 km ou 1h15 de trajet.
• Type de contrat : CDI, CDD (sous conditions), intérim (sous conditions).
• Justification du lien entre la mobilité et la nécessité d’acquérir un nouveau logement : rapprochement du lieu de travail.
• Documents justificatifs : contrat de travail, attestation de l’employeur, justificatif de domicile (ancien et nouveau).

Prenons l’exemple d’un ingénieur qui travaille à Bordeaux et se voit offrir une opportunité professionnelle à Lille. La distance entre les deux villes excède 780 km, justifiant amplement la nécessité d’acquérir un nouveau logement à Lille pour faciliter son quotidien. Dans ce cas, cet ingénieur pourrait être éligible au PTZ, même s’il est déjà propriétaire de son appartement à Bordeaux.

Invalidité : un logement adapté à vos besoins

L’invalidité constitue une autre exception majeure. Elle s’adresse aux personnes reconnues invalides nécessitant un logement spécialement adapté à leur handicap. Le niveau d’invalidité requis correspond généralement à un taux d’incapacité permanente d’au moins 50%. L’impact de l’invalidité sur l’adaptation du futur logement est également pris en compte, notamment la nécessité de réaliser des travaux d’accessibilité afin de répondre aux besoins spécifiques de la personne invalide.

• Niveau d’invalidité requis : taux d’incapacité permanente d’au moins 50%.
• Impact de l’invalidité sur l’adaptation du logement : nécessité de travaux spécifiques.
• Documents justificatifs : carte d’invalidité, certificat médical attestant du handicap, devis des travaux d’adaptation.

Pensons à une personne atteinte de sclérose latérale amyotrophique (SLA) devenant dépendante et ayant besoin d’un plain-pied avec des équipements spécifiques pour simplifier ses déplacements et préserver son autonomie. Si cette personne est déjà propriétaire d’un appartement inadapté, elle pourrait solliciter le PTZ pour acquérir une maison plus appropriée, même en étant déjà propriétaire.

Catastrophe naturelle : reconstruire après le sinistre

Les catastrophes naturelles, telles que les inondations, les séismes ou les tempêtes, peuvent rendre un logement totalement inhabitable. Dans ce contexte, les propriétaires sinistrés peuvent prétendre au PTZ afin d’acquérir un nouveau bien, même s’ils étaient déjà propriétaires auparavant. Il est impératif qu’un arrêté ministériel reconnaisse l’état de catastrophe naturelle et que l’inhabitabilité du logement soit dûment justifiée par des documents probants, tels qu’une déclaration de sinistre ou un rapport d’expertise.

• Arrêté ministériel reconnaissant l’état de catastrophe naturelle.
• Justification de l’inhabitabilité du logement sinistré.
• Documents justificatifs : déclaration de sinistre auprès de l’assurance, rapport d’expertise évaluant les dommages, attestation d’assurance habitation.

Illustrons cette situation avec une famille dont la maison est emportée par une crue et déclarée impropre à l’habitation par les autorités compétentes. Cette famille serait en droit de demander le PTZ pour l’acquisition d’un autre logement, même si elle était déjà propriétaire de sa maison détruite. L’état de catastrophe naturelle motive cette dérogation à la règle générale.

Divorce ou séparation : refaire sa vie et se reloger

Le divorce ou la séparation constituent une autre circonstance de vie pouvant justifier l’octroi du PTZ à un propriétaire. Dans ce cas, le conjoint qui ne conserve pas le domicile conjugal peut prétendre au PTZ pour acquérir un nouveau bien, à condition de satisfaire aux autres critères d’éligibilité. Il est important de souligner que les modalités liées à la garde des enfants et au lieu de résidence principal de ces derniers peuvent également être prises en compte lors de l’examen de la demande.

• Le conjoint ne conservant pas le domicile conjugal peut être éligible au PTZ pour l’achat d’un nouveau bien.
• Documents justificatifs : jugement de divorce, acte de séparation officiel, convention de divorce enregistrée.

Prenons l’exemple d’un couple divorçant. Monsieur conserve la maison familiale, tandis que Madame doit trouver un nouveau logement. Si Madame remplit les conditions de revenus et les autres exigences d’éligibilité, elle peut solliciter le PTZ pour l’achat d’un nouvel appartement, même si elle a été copropriétaire du domicile familial durant son mariage.

Conditions supplémentaires à respecter pour bénéficier du PTZ

Même si vous vous trouvez dans l’une des situations exceptionnelles mentionnées, il est capital de rappeler que d’autres critères doivent être remplis pour pouvoir bénéficier du PTZ. Ces conditions concernent en particulier le niveau de ressources du demandeur, la nature du bien acquis, ainsi que la situation géographique du logement.

Conditions de ressources : des plafonds à ne pas dépasser

L’accès au PTZ est conditionné par le respect de plafonds de ressources qui varient selon la zone géographique où se situe le bien et la composition du foyer. Ces plafonds sont révisés chaque année afin de cibler l’aide financière vers les ménages les plus modestes. Le revenu fiscal de référence (RFR) est utilisé pour déterminer les ressources du demandeur. Des simulateurs en ligne, mis à disposition par l’État, permettent de vérifier son éligibilité selon ses revenus. Vous pouvez par exemple effectuer une simulation sur le site du Service Public.

Zone	1 personne	2 personnes	3 personnes	4 personnes	5 personnes et plus
Zone A bis	37 000 €	55 500 €	72 000 €	86 500 €	101 000 €
Zone A	30 000 €	44 500 €	58 000 €	70 000 €	82 000 €
Zone B1	27 000 €	40 500 €	52 500 €	63 000 €	74 000 €
Zone B2	22 000 €	33 000 €	43 000 €	52 000 €	61 000 €
Zone C	19 000 €	28 500 €	37 000 €	44 500 €	52 000 €

Par exemple, un couple résidant en zone B1 et désirant acquérir un bien immobilier neuf ne devra pas dépasser un revenu fiscal de référence de 40 500 € pour pouvoir bénéficier du PTZ. Ces chiffres sont valables en 2024 et sont susceptibles d’évoluer, vérifiez les informations en vigueur au moment de votre demande.

Conditions liées au bien : neuf, ancien avec travaux ou PSLA

Le PTZ est également soumis à des exigences relatives au type de bien acquis. Il peut s’agir d’un logement neuf, d’un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation (sous certaines conditions), ou d’un logement acquis dans le cadre d’un dispositif de location-accession (PSLA). La zone géographique où se situe le logement (A, B1, B2, C) influence aussi le montant du PTZ alloué. Le montant maximal du PTZ est plafonné et varie selon la zone géographique et la composition du foyer.

Zone	Pourcentage du coût total de l’opération financé par le PTZ (Approximatif)
Zone A bis et A	40%
Zone B1	20%
Zone B2 et C	Non éligible (sauf rares exceptions)

Illustrons cela : une personne souhaitant acquérir un logement neuf d’une valeur de 200 000 € en zone A pourrait bénéficier d’un PTZ finançant jusqu’à 40% du coût total, soit 80 000 €. Si ce même logement se trouvait en zone B1, le PTZ ne pourrait financer que 20%, soit 40 000 € environ. Ces pourcentages sont donnés à titre indicatif et sont à vérifier lors de votre demande.

Le PSLA : une voie vers la propriété

Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) est un dispositif qui facilite l’accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. Il s’agit d’une formule combinant une phase de location et une phase d’acquisition. Durant la phase de location, le ménage verse une redevance, comprenant une part correspondant au loyer et une part correspondant à l’épargne. Cette épargne constituera ensuite un apport personnel pour l’acquisition du logement. Le PTZ peut être cumulé avec un PSLA, ce qui représente un avantage considérable pour les acquéreurs. Les conditions d’éligibilité au PSLA sont similaires à celles du PTZ, notamment en termes de ressources. Il est important de noter que le PSLA est soumis à des plafonds de prix de vente, afin de garantir l’accessibilité aux ménages modestes.

Comment procéder si on est éligible au PTZ ?

Si vous estimez être éligible au PTZ, la première démarche consiste à réaliser une simulation en ligne afin d’évaluer vos chances d’obtenir ce prêt. Ensuite, il vous faudra contacter les établissements bancaires partenaires afin de constituer un dossier complet. Il est essentiel de rassembler tous les justificatifs demandés, tels que vos revenus, votre situation professionnelle et les documents prouvant l’existence de l’exception dont vous bénéficiez (mobilité professionnelle, invalidité, etc.).

• Réaliser une simulation en ligne pour estimer votre éligibilité au PTZ.
• Prendre contact avec les banques partenaires pour constituer votre dossier de demande.
• Réunir tous les documents justificatifs nécessaires (revenus, situation professionnelle, justificatifs liés à l’exception invoquée).
• Comparer les propositions de différentes banques pour obtenir les meilleures conditions.
• Se faire accompagner par un courtier en crédit immobilier pour simplifier les démarches.
• Être attentif aux délais de traitement des dossiers et anticiper les éventuelles demandes complémentaires.

Il est fortement recommandé de comparer les offres des différents organismes bancaires, car les taux d’intérêt et les modalités de prêt peuvent varier de façon significative. Solliciter l’aide d’un courtier en prêt immobilier peut s’avérer judicieux, car il vous accompagnera dans la recherche de la meilleure offre et la constitution de votre dossier. Gardez à l’esprit que l’octroi du PTZ n’est pas automatique et dépend de l’acceptation de votre dossier par la banque.

Zoom sur le rachat de soulte et le PTZ : ce qu’il faut savoir

Le rachat de soulte est une opération financière courante en cas de divorce. Il s’agit pour l’un des ex-conjoints de racheter la part de l’autre dans un bien immobilier qu’ils détenaient en commun. La question de l’utilisation du PTZ pour financer ce rachat se pose alors.

En général, le PTZ ne peut pas servir à financer directement un rachat de soulte, car il est destiné à l’acquisition d’un nouveau logement et non à l’acquisition d’une part d’un bien existant. Néanmoins, des exceptions existent si le rachat de soulte est lié à l’acquisition d’un nouveau logement par l’un des conjoints suite à la vente du bien commun.

Par exemple, si Madame souhaite conserver la maison familiale et rachète la part de Monsieur, elle ne pourra pas recourir au PTZ pour financer ce rachat. En revanche, si le couple vend la maison et que Madame utilise sa part de la vente pour acheter un nouveau logement, elle pourra peut-être bénéficier du PTZ si elle répond aux critères d’éligibilité.

PTZ et propriété : démêler le vrai du faux

De nombreuses idées reçues circulent à propos du PTZ, surtout concernant les propriétaires. Il est donc essentiel de distinguer la réalité des idées fausses.

• « Le PTZ est réservé aux moins de 30 ans. » FAUX. Le PTZ est ouvert à tous, sans limite d’âge, sous réserve du respect des critères d’attribution.
• « Si j’ai déjà été propriétaire, je ne pourrai jamais bénéficier du PTZ. » FAUX. Des exceptions existent, notamment en cas de mobilité professionnelle, d’invalidité, de catastrophe naturelle ou de divorce.
• « Le PTZ est facile à obtenir. » IL FAUT NUANCER. L’obtention du PTZ est soumise à des conditions strictes et dépend de la décision de la banque. Il est donc important de constituer un dossier solide et de se faire accompagner.

PTZ et propriété : un droit d’accès sous conditions

En définitive, la possibilité de prétendre au PTZ lorsque l’on est déjà propriétaire est une question de situation personnelle. Bien que la règle générale interdise le PTZ aux personnes ayant été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, des dérogations sont prévues pour les cas de mobilité professionnelle, d’invalidité, de catastrophe naturelle ou de divorce. Il est donc indispensable d’évaluer avec précision sa situation et de solliciter les conseils d’organismes compétents pour connaître ses droits et ses chances d’obtenir ce financement.

Alors, êtes-vous éligible au PTZ ? N’hésitez pas à vérifier votre éligibilité grâce aux simulateurs en ligne proposés par le gouvernement et à prendre contact avec un conseiller financier pour une étude personnalisée de votre projet. L’accession à la propriété est un projet d’envergure, il est donc primordial de se préparer au mieux et de s’informer afin de prendre les bonnes décisions et concrétiser votre rêve.